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Le bon bail fait les bonnes affaires!


Quelle devrait être la durée de mon bail commercial?

Que ce soit dans l’industriel, le commercial ou le bureau, la durée du bail doit être établie afin de répondre adéquatement aux besoins spécifiques du Locataire et normes du Bailleur. L’important est d’établir une relation gagnant/gagnant où le Locataire et le Bailleur peuvent tous les deux bénéficier de l’entente.

Typiquement, un bail commercial aura une durée de trois à dix ans. Il est important de déterminer le moment où ce dernier entrera en vigueur, puisque cette même date servira à définir la fin du contrat. Toutefois, il existe des baux dits de « courte durée » qui couvrent normalement une période d’une année ou deux.

Bail à court terme

Le bail de courte durée a pour objectif de permettre au Locataire de ne pas s’engager tout de suite sur une longue période, notamment pour les entrepreneurs qui débutent en affaires. Ce type de bail est souvent pour des locaux déjà aménagés dont saura se satisfaire le Locataire pour une courte période de temps. Ce dernier, ne peut espérer qu’un Bailleur investisse des fonds importants d’aménagements dans ce type de bail.

Il peut être risqué de s’engager sur un bail à long terme sans avoir la certitude de réussir le lancement de son projet. Le bail de courte durée permettra ainsi au Locataire de « tester » sa zone de chalandise et de la quitter le moment venu elle ne répond pas à ses attentes. C’est pourquoi pour toute entreprise sérieuse, il est recommandé d’avoir un bon plan d’affaires qui devrait à tout le moins être triennal. Qui plus est, le Locataire doit comprendre qu’un bail de courte durée ne lui offre pas la même protection que le statut des baux de moyen ou long terme, notamment par rapport à la pérennité de la location qui permet de constituer et fidéliser une clientèle.

En effet, à l’expiration du bail de courte durée, le Locataire pourrait être obligé de quitter les lieux et ne pourra prétendre à aucune indemnité d’éviction ni aucun droit au renouvellement du bail. Ainsi, le Bailleur pourra récupérer les lieux à l’expiration du bail, et le loyer prévu dans l’éventuel bail suivant ne sera pas plafonné, contrairement à ce qui est généralement prévu pour les baux à moyen ou long terme.

Du côté du Bailleur, le statut des baux de courte durée permet d’avoir un engagement moins long avec un nouveau Locataire. Le bail de courte durée lui laissera la possibilité d’en savoir plus sur ce dernier avant de conclure éventuellement un bail commercial à long terme. Toutefois, un Bailleur ayant un grand inventaire d’édifices pourra offrir plusieurs locaux à un Locataire en démarrage ou encore un Locataire pour qui le local retenu ne correspond pas à ses attentes. Même si cela peut paraitre avantageux pour le Locataire, il faut comprendre qu’après un an ou deux il devra déjà recommencer à renégocier avec son Bailleur et qu’il y a une forte probabilité qu’une hausse de loyer soit à envisager.

Pour un Bailleur, même si aucun investissement n’est fait dans le local, un bail d’un an ou deux ne permet pas de donner de l’équité à son édifice; cela lui apportera une certaine liquidité sans plus. Un bail à court terme ne permet pas d’établir une relation gagnant/gagnant. Choisir un bon Bailleur ayant l’avantage d’avoir un grand inventaire d’édifices est important : au lieu d’un bail à court terme, il aurait probablement été préférable d'en négocier un de cinq ans. Un bon Bailleur acceptera d’accompagner un locataire à court terme particulièrement lorsqu’il a une perspective de voir progresser son client. Également, un Bailleur servant plusieurs clients aura l’expertise afin de conseiller l’entrepreneur quant au meilleur choix de local pour la progression de son entreprise.

Bail à moyen terme

Un bail de cinq ans est considéré comme un bail à moyen terme. Avec ce type de bail, le Locataire peut envisager des travaux dans son local qui répondent à ses besoins, le Bailleur ayant un délai suffisant pour envisager des investissements dans le local et en même temps les amortir sur un terme acceptable, tout en conservant un prix de loyer concurrentiel. D’autant plus, qu’un contrat de cinq ans sécurise le Locataire sur les sommes qu’il devra prévoir envisager pour son loyer pendant cette période tout en permettant au Bailleur d’accorder une «?plus-value?» à son édifice. On peut parler ici de relation gagnant/gagnant. Choisir un bon Bailleur ayant l’avantage d’avoir un grand inventaire d’édifices est encore une fois préférable. Dans l’éventualité d’une expansion résultant d’un succès du Locataire, le Bailleur sera en mesure de répondre aux besoins du locataire tout en permettant de conserver une relation gagnant/gagnant.

Bail à long terme

Un bail à long terme couvre une période de sept à dix ans. Avec ce type de bail, il est beaucoup plus facile d’établir une relation gagnant/gagnant. Le Locataire visionnaire choisit son local et ses aménagements, tout en s’assurant de payer un loyer qui répond à ses attentes et pour une longue période. Avec un terme de sept à dix ans, il est beaucoup plus aisé d’amortir les travaux, le Locataire a donc plus de latitude dans le choix de ses aménagements et des matériaux. Le Bailleur a lui, un bail qui permet d’apporter une réelle «?plus-value?» à son édifice et aussi une liquidité sur une longue période.

Choisir le bon Bailleur

Peu importe que vous soyez un locataire en démarrage ou qui envisage une location de deux, cinq, sept ou dix ans, vous aurez compris qu’en louant avec un Bailleur reconnu et ayant un inventaire respectable d’édifices, ce dernier est alors en mesure de répondre à votre choix initial de local, mais vous vous assurez aussi qu’il sera en mesure de vous suivre dans l’évolution que pourrait prendre votre entreprise au fil des années tout en maintenant une relation gagnant/gagnant, gage de succès autant pour le Locataire que le Bailleur.


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